房市或出現(xiàn)價(jià)格亂戰(zhàn)—恒大降價(jià)系列之三

（內(nèi)容導(dǎo)讀：當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的問題積累太多太久，終有可能出現(xiàn)爆發(fā)式釋放，以修補(bǔ)市場(chǎng)，矯枉過正。一旦有為數(shù)不少的開發(fā)商群起展開大幅度降價(jià)促銷的價(jià)格戰(zhàn)，那么，房?jī)r(jià)下降的最后形勢(shì)往往難以控制，或不能按照一些人所意愿的軌跡變化。價(jià)格戰(zhàn)的最后結(jié)果，也許一時(shí)難以過早地做出評(píng)判…本文內(nèi)容系個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機(jī)構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對(duì)文中提及的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)。）

凡事或都難鐵板一塊

正因?yàn)槎嗄陙矸績(jī)r(jià)持續(xù)非正常瘋漲，政府調(diào)控一直難見成效，就連在中央政府自2009年12月14日重啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控、出臺(tái)了系列調(diào)控政策、表態(tài)要抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲之后，房?jī)r(jià)依然繼續(xù)發(fā)瘋上漲，直至中央政府在4月份再次加碼房地產(chǎn)調(diào)控。4月14日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)決定，要認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控，打擊投資投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。4月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“新國(guó)十條”，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。自此，房地產(chǎn)迎來了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)也從遏制房?jī)r(jià)過快上漲上升到使房?jī)r(jià)回落到合理區(qū)間。隨后，5月3日，央行決定從5月10日起再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，再給房地產(chǎn)預(yù)期狠狠一擊。

就這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始異變，房?jī)r(jià)預(yù)期和市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期陡然掉頭向下，消費(fèi)者普遍觀望甚至棄購(gòu)，投資投機(jī)性購(gòu)房者離場(chǎng)，市場(chǎng)成交大幅下降。直至“五一”假期，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍陷冷清之極，有價(jià)無市，成交量跌入“冰河”。

而就在嚴(yán)厲的調(diào)控和這種嚴(yán)酷的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)面前，一些輿論也紛紛以開發(fā)商不缺資金為由而宣稱房?jī)r(jià)不會(huì)下降，開發(fā)商們?cè)噲D堅(jiān)守高房?jī)r(jià)而不降價(jià)銷售。只是，決定凡事或都難鐵板一塊！作為中國(guó)大型開發(fā)商之一的恒大地產(chǎn)，打破了市場(chǎng)僵持局面，撕開了開發(fā)商大幅度降價(jià)促銷售的口子。

“五一”剛過，恒大地產(chǎn)5月5日宣布在全國(guó)范圍內(nèi)的所有樓盤統(tǒng)一85折降價(jià)銷售，房?jī)r(jià)突然直降15%，給市場(chǎng)帶來了巨大震驚。市場(chǎng)預(yù)期，無疑將有更多的開發(fā)商仿效恒大地產(chǎn)進(jìn)行大幅度降價(jià)，以促進(jìn)銷售。事實(shí)上，盡管依然一些開發(fā)商表示不會(huì)“跟風(fēng)”進(jìn)行大幅度降價(jià)銷售，但已有一些開發(fā)商在恒大地產(chǎn)宣布在全國(guó)統(tǒng)一85折降價(jià)促銷后推出了與之類似的大幅度降價(jià)促銷售，還有一些大型開發(fā)商也已經(jīng)透露出了將會(huì)降價(jià)促銷的信號(hào)。

至于一些中小型開發(fā)商，一旦發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，尤其看到大中型開發(fā)商紛紛大幅度降價(jià)銷售后，很可能會(huì)群起效仿，紛紛進(jìn)行大幅度降價(jià)促銷。甚至，對(duì)一些手持低土地成本而房?jī)r(jià)依然相對(duì)高位下的項(xiàng)目，本來項(xiàng)目的銷售贏利空間預(yù)期不小，甚至可能會(huì)采取比一些大中型開發(fā)商更大的降價(jià)幅度，通過讓利以競(jìng)爭(zhēng)銷售。

恒大降價(jià)或?qū)Χ€城市影響頗大

應(yīng)該說，恒大地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一85折降價(jià)銷售的影響力，是全國(guó)性的，不僅僅只是在一線城市或只是在二三線城市。但由于恒大地產(chǎn)的市場(chǎng)布局特性、降價(jià)項(xiàng)目對(duì)本地影響力和二三城市市場(chǎng)本身具有的特點(diǎn)，分析恒大地產(chǎn)全國(guó)大幅度降價(jià)銷售對(duì)市場(chǎng)的影響，還有一個(gè)重要因素當(dāng)引起市場(chǎng)重視。

恒大地產(chǎn)這次是在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)所有的項(xiàng)目統(tǒng)一85折降價(jià)銷售，不分一線城市或是二三線城市?？梢哉f，其影響力將波及全國(guó)市場(chǎng)，而不只是一線城市或只是二三線城市，甚至包括更低級(jí)的城市。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)泡沫已經(jīng)是全國(guó)性的，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度上漲是全國(guó)性的，市場(chǎng)冷清是全國(guó)性的，市場(chǎng)調(diào)整也是全國(guó)性的，只是不同地區(qū)可能有所不同而已。

而且，恒大地產(chǎn)的項(xiàng)目主要位于二三線城市。今年4月份，恒大地產(chǎn)在石家莊、重慶、長(zhǎng)沙這三個(gè)非一線城市市場(chǎng)的合約銷售金額，排名其所有城市市場(chǎng)的前3名，占比分別為18.7%、14.1%和10.6%。應(yīng)該說，恒大地產(chǎn)做出全國(guó)統(tǒng)一85折降價(jià)銷售的決策，是在充分分析了二三線城市的市場(chǎng)形勢(shì)、并認(rèn)為二三線城市市場(chǎng)也將大幅調(diào)整的基礎(chǔ)上所做出的決策。而且，基于其公司市場(chǎng)布局情況來看，恒大地產(chǎn)全國(guó)統(tǒng)一85折降價(jià)銷售，對(duì)二三線城市的影響力將不小，甚至可能直接導(dǎo)致二三線城市的其他開發(fā)商進(jìn)行更大幅度的降價(jià)促銷。

尤其要看到的是，萬科也十分看重二三線城市市場(chǎng)，在二三線城市的布局甚多，在二三線城市的項(xiàng)目也甚多。事實(shí)上，萬科近幾年一直在持續(xù)側(cè)重二三線城市的擴(kuò)張，如2009年，萬科新增項(xiàng)目44個(gè)中的大部分位于二三線城市。如今，面對(duì)房?jī)r(jià)下降市場(chǎng)深度調(diào)整，十分看重二三線城市的自住需求的萬科，不但也可能將步恒大之后塵展開大幅度降價(jià)促銷，而且因其在行業(yè)的地位和項(xiàng)目在二三線城市的廣泛分布而對(duì)二三線城市繼續(xù)產(chǎn)生帶領(lǐng)房?jī)r(jià)大幅度下降的影響力。