二手房如何簽訂合同 二手房合同簽訂注意事項

 　　不少買房人士因為經(jīng)濟預(yù)算的不足，于是選擇購買二手房，但礙于二手房情況復(fù)雜，雙方買賣前要嚴格簽訂合同。那么， 二手房如何簽訂合同呢?二手房合同簽訂注意事項有哪些?一起來看看吧。

　　二手房如何簽訂合同?

　　1、簽訂合同前認真核實房主的身份，嚴防假房主或者一房多賣的情況

　　這種情況在現(xiàn)實中是比較多見的，受害者最終往往是購房者，因此必須嚴格核實房主身份。

　　2、簽訂合同時要明確約定付款時間和過戶時間

　　這個條款的重要性體現(xiàn)在賣房人希望得到價款，而買房者希望盡快入戶。但是如果期間出現(xiàn)房屋市價有大的變動，就可能導(dǎo)致其中一方違約，帶來麻煩。

　　3、明確各種費用的交接時間和方式

　　二手房因為是處于使用中的，所以會存在如水電，煤氣，還有物業(yè)，暖氣，有線電視等費用，其中有些費用是需要預(yù)付的，有些是年終結(jié)算的，這些費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定，否則容易引發(fā)糾紛。

　　4、必須寫明違約責(zé)任和合理利用補充條款

　　違約條款是整個合同中比較重要的條款，它承擔(dān)著法律救濟的重要使命，合同在履行期間免不了會有違約現(xiàn)象，而通過違約條款的明確規(guī)定，可以確保受害一方能夠及時得到救濟。

　　5、結(jié)合該房屋具體特點約定一些補充條款

　　二手房購房因為其性質(zhì)關(guān)系，需要針對房屋本身的特點進行合同撰寫，盡量將自己需要保護的權(quán)益都寫入合同，這樣才能比較可靠的保障購房的利益，減少買賣過程中的變數(shù)和麻煩。

二手房如何簽訂合同 二手房合同簽訂注意事項（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

　　二手房合同簽訂注意事項：

　　1、出賣人必須是房屋的所有權(quán)人

　　非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人房屋。實踐中也有非所有權(quán)人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購買人此時應(yīng)注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

　　2、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格

　　作為房屋出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護人追認，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

　　(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。

　　根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護人代理實施民事行為，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同。

　　(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護人的同意簽訂的房屋買賣合同。

　　限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認自己行為的精神病人，他們只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們對房屋買賣等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護能力，進行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護人的同意。未經(jīng)監(jiān)護人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

　　3、出賣房屋時應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意

　　我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。

　　房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無效。

　　4、出賣房屋時不得侵犯優(yōu)先購買權(quán)

　　按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。如果購買已出租房屋，應(yīng)要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

　　5、出賣的房屋不應(yīng)有權(quán)利限制

　　一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過戶。

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