樓市一直是大家關(guān)注的熱點(diǎn)，任何一個(gè)變化都會(huì)帶來(lái)重大影響，而就在昨日，深圳樓市爆出重磅消息，傳聞已久的“三價(jià)合一”政策終于在深圳落地。

　　3月28日晚，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布通知，建立信息互通查詢機(jī)制，規(guī)范購(gòu)房融資，堅(jiān)決遏制陰陽(yáng)合同和高評(píng)高貸現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。意味著傳聞已久的“三價(jià)合一”在深圳正式落地，將對(duì)深圳樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　通知要求，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對(duì)網(wǎng)簽合同相關(guān)價(jià)款與購(gòu)房貸款額進(jìn)行自動(dòng)比對(duì)，對(duì)未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請(qǐng)，系統(tǒng)將自動(dòng)攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報(bào)監(jiān)管部門(mén)核查。

　　該政策的實(shí)施將全面壓縮陰陽(yáng)合同生存空間，打擊利用高杠桿投資投機(jī)購(gòu)房，夯實(shí)差別化住房信貸政策，抑制二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并提高稅賦公平性。同時(shí)，也將完善二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)管理，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)全面掌握真實(shí)二手房成交價(jià)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。

　　通知中還明確，在3月28日及之前貸款受理行已查詢?nèi)嗣胥y行征信記錄或購(gòu)房人已支付定金、部分房款等相關(guān)費(fèi)用，并能提供符合監(jiān)管要求的證明材料的除外，對(duì)于符合上述條件的貸款申請(qǐng)，各商業(yè)銀行應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報(bào)備。

　　政策自3月28日起正式施行后，各商業(yè)銀行、各房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)將在主管部門(mén)指導(dǎo)下依法落實(shí)通知精神，要求客戶如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局將繼續(xù)加強(qiáng)購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督和檢查。

　　那么“三價(jià)合一”是什么意思呢，它會(huì)帶來(lái)哪些影響呢?

　　據(jù)悉，“三價(jià)合一”是這個(gè)意思，簡(jiǎn)單來(lái)講，“三價(jià)合一”就是要盡量做到二手房的“銀行評(píng)估價(jià)=實(shí)際成交價(jià)=網(wǎng)簽備案價(jià)”。三個(gè)價(jià)格的定義

　　1、真實(shí)成交價(jià)：由買(mǎi)賣(mài)雙方敲定。

　　2、網(wǎng)簽備案合同價(jià)(過(guò)戶價(jià))：房子過(guò)戶前在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽備案，用以計(jì)算稅費(fèi)。許多人為省下稅費(fèi)，都按照房管局最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)填寫(xiě)，這樣的行為就是所謂的“陰陽(yáng)合同”。

　　3、銀行貸款評(píng)估價(jià)：銀行對(duì)抵押房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估，一般等于真實(shí)成交價(jià)。而傳說(shuō)中的高評(píng)高貸，便是購(gòu)房者為變相降低首付，讓評(píng)估價(jià)高于真實(shí)成交價(jià)。

　　之前二手房成交有些人為了多貸款少出首付錢(qián)，會(huì)做高評(píng)估價(jià)，這樣可以多貸款，但是等到房產(chǎn)登記部門(mén)提交的備案合同上，為了少交稅費(fèi)，又會(huì)盡量把成交價(jià)格寫(xiě)低，這就是二手房市場(chǎng)常說(shuō)的陰陽(yáng)合同。而“三價(jià)合一”的話，銀行會(huì)以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款、房屋評(píng)估價(jià)、買(mǎi)賣(mài)雙方約定交易價(jià)中的最低值來(lái)發(fā)放貸款。

　　“三價(jià)合一”會(huì)有怎樣的影響?

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，“三價(jià)合一”后，一定程度上會(huì)提升購(gòu)房者的置業(yè)門(mén)檻，主要是首付或稅費(fèi)增加(但兩種情況不會(huì)同時(shí)出現(xiàn))，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)的剛需客影響最大，二手成交也會(huì)下滑。部分購(gòu)房者或會(huì)從二手房市場(chǎng)流向一手房市場(chǎng)。

　　來(lái)算筆賬哈，以一套實(shí)際成交總價(jià)為300萬(wàn)元的洋房為例(滿兩年首套普通住宅)，一般情況可高評(píng)估價(jià)格至320萬(wàn)。

　　按照舊政策：

　　首套房首付為90萬(wàn)元(300萬(wàn)×0.3)-20萬(wàn)元(320-300萬(wàn))=70萬(wàn)元。

　　執(zhí)行“三價(jià)合一”后：

　　1、如不調(diào)高網(wǎng)簽合同價(jià)格致成交價(jià)格：

　　銀行將按最低價(jià)格發(fā)放貸款，即網(wǎng)簽合同價(jià)格(一般情況下，網(wǎng)答合同價(jià)格僅為成交價(jià)格七成)約200萬(wàn)，根據(jù)三價(jià)合一，以最低價(jià)格為準(zhǔn)的原則，僅能從銀行貸款140萬(wàn)，300萬(wàn)的房子首付得付160萬(wàn)元。(一般人不會(huì)選擇該方案)

　　2、如調(diào)高網(wǎng)簽合同價(jià)格致成交價(jià)格：

　　首付：銀行將按300萬(wàn)總價(jià)發(fā)放貸款，即為210萬(wàn)，首付按正常支付，為90萬(wàn)。

　　提醒：如果銀行對(duì)物業(yè)評(píng)估價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，那么買(mǎi)家需要多支付評(píng)估價(jià)與成交價(jià)之間的差額。

　　多交稅費(fèi)

　　按照舊政策：

　　一般情況下，網(wǎng)簽合同價(jià)格僅為成交價(jià)格七成，所以征稅標(biāo)準(zhǔn)為參照200萬(wàn)的網(wǎng)簽價(jià)格，需要交稅4萬(wàn)。

　　執(zhí)行“三價(jià)合一”后：

　　如不調(diào)高網(wǎng)簽合同價(jià)格致成交價(jià)格，則稅費(fèi)仍為4萬(wàn)。但如調(diào)高網(wǎng)簽合同價(jià)格致成交價(jià)格，網(wǎng)簽價(jià)格與合同價(jià)格一致，按300萬(wàn)計(jì)算，稅費(fèi)為6萬(wàn)，增加了2萬(wàn)。

　　1、如果不滿兩年，非普通住宅或者二套住宅則稅費(fèi)相應(yīng)提高，但是與增加首付款相比影響不大。

　　2、 如果買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際成交價(jià)更高，則首付款增加額會(huì)增加太多。

　　得出結(jié)論

　　要么多交首付，要么多出稅費(fèi)， 如果是千萬(wàn)以上的房子，稅費(fèi)甚至要多二三十萬(wàn)。

　　那會(huì)不會(huì)有買(mǎi)房者或賣(mài)房者因消息出臺(tái)而違約?

　　深圳鏈家研究院院長(zhǎng)肖小平：這個(gè)消息傳了很多，經(jīng)過(guò)前置消化，違約的可能性應(yīng)該不大，深圳的置業(yè)者也已經(jīng)很成熟，再加上違約成本也高。而且二手房買(mǎi)賣(mài)有很多環(huán)節(jié)，需要買(mǎi)賣(mài)雙方共確認(rèn)才能交易。

　　說(shuō)到這里，作為一個(gè)普通消費(fèi)者你會(huì)怎么說(shuō)?下面來(lái)看看幾位市民的發(fā)言：

　　1、是剛剛湊夠了首付，這次又增加首付，感覺(jué)買(mǎi)不起了!

　　2、目前看來(lái)這政策只對(duì)二手房有影響，購(gòu)買(mǎi)新房沒(méi)有稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的因素，只有少量契稅，因此對(duì)新房來(lái)說(shuō)或許算“變相利好”。

　　那這項(xiàng)政策為啥要出臺(tái)呢?

　　規(guī)范二手房市場(chǎng)

　　1、可以避免“陰陽(yáng)合同”導(dǎo)致的“高評(píng)高貸”，通過(guò)提高銀行評(píng)估價(jià)變相降低首付比例。

　　2、可以防止報(bào)低成交價(jià)來(lái)避稅等。