從寓意物業(yè)、樂居公寓、愛租公寓被深圳公安立案偵查，再到小鷹找房、美居公寓資金鏈斷裂，高頻率的長租公寓暴雷事件讓深圳的秋天更添寒意。

公寓年付長租有風險

在經過近兩個月的等待后，租客張勇(化名)的擔憂轉變成現實——“小鷹找房”已經無力支付房東房租。

今年8月，張勇以年付方式租下深圳南山的一套房子。然而簽約平臺“小鷹找房”卻在10月被曝出資金鏈斷裂。一邊是租客支付一年房租，卻要被趕出家門的窘境，另一邊是房東每月還著房貸，卻無房租可收的局面。

今年下半年以來，張勇的案例在深圳并不新鮮。從寓意物業(yè)、樂居公寓、愛租公寓被深圳公安立案偵查，再到小鷹找房、美居公寓資金鏈斷裂，高頻率的長租公寓暴雷事件讓深圳的秋天更添寒意。其背后，透露著這個行業(yè)發(fā)展過程中的大起大落，也展示了政府部門在長租公寓領域的監(jiān)管缺陷。

中國城市經濟專家委員會副主任、國家高端智庫CDI資深研究員宋丁教授認為，政府部門在長租公寓監(jiān)管上仍需“補課”。同時，他建議長租公寓企業(yè)應找到一條合法的、正規(guī)的、穩(wěn)健的、符合市場需要的路線，才能實現長遠發(fā)展。

小鷹公寓資金鏈斷裂，房東租客圍堵要錢

8月中旬，張勇(化名)與朋友租下“小鷹找房”平臺下的一處位于深圳南山區(qū)的房子。“當時中介稱房子月付要付7600元，而年付12個月只需5700元。”考慮到房屋各方面條件不錯，他與朋友選擇一次性交付12個月房租和1個月押金共7萬6千元，租下房子。

8月底，張勇從網上零星的投訴中發(fā)現不對勁。在新浪旗下主導的消費者投訴平臺“黑貓投訴”上，有業(yè)主投訴“小鷹找房”未按約定時間支付租金，也有租客反映解約后一直沒收到退租余款。他輾轉找到業(yè)主，得知業(yè)主當初與小鷹簽訂了3年的托管合同，每月租金6800元。

國慶過后事態(tài)漸漸失控，大量房東投訴沒收到9月租金。10月12日，在小鷹找房位于深圳南山區(qū)南山街道陽光科創(chuàng)中心B座22樓的辦公室里，一位姓費的負責人被憤怒的業(yè)主和租客團團圍住。他高聲大喊，“公司遇到了點問題，正在想辦法解決大家的問題，希望能給我們一點時間”，他承諾會和股東商討解決問題的辦法。

事實上，在小鷹找房資金鏈危機爆發(fā)的背后，仍是其大量房源存在的“高收低租”“長收短付”問題。在隨機采訪中，多位房東表示，小鷹找房給他們的租金遠高于給租客的報價。同時，小鷹找房中涉及年付、季付的租客占70%以上。租客大部分支付半年或一年租金，一次性繳納數萬、甚至十幾萬元。這導致公司資金鏈斷裂，租客承擔更大的損失。

天眼查顯示，小鷹找房主體為深圳小鷹房屋租賃有限公司，成立于2019年9月，法定代表人為趙津妍。該公司為陜西小鷹投資管理有限公司100%持股。筆者注意到，從今年6月起，小鷹找房陸續(xù)在各地開設了18家公司，分布在廣州、佛山、武漢、東莞、珠海等全國各地一二線城市。而在其資金鏈問題凸顯的9月，更是一口氣增設了10家公司。

“小鷹找房”發(fā)布官方聲明，但難掩無力支付房東租金的事實

目前，小鷹找房提出:房東、租客、平臺一起簽三方無責解約協議，但租金要到12月底開始分6次支付。房東和租戶質疑“小鷹找房目前沒有任何證明有能力履行分期退款協議。”

3家長租公寓被立案偵查，全國22%相關企業(yè)存在經營異常

“小鷹找房”平臺暴雷，不是第一家，也不會是最后一家。在深圳市公安局經偵支隊的微信公眾號“深圳經偵”公布的經濟犯罪立案情況上，寓意物業(yè)、愛租公寓以及樂居公寓都榜上有名。

幾乎在同一時候，當娜娜(化名)從朋友那里得知美居公寓暴雷的消息時，她和另外兩名舍友才剛住了兩個月不到的時間。而該公司也創(chuàng)下了“最快暴雷記錄”，從收房入住到引發(fā)業(yè)主租客維權，前后不到兩個月。愛企查顯示，美居公寓所屬的深圳市美居網絡信息科技有限公司成立于2014年，但在今年8月4日才開始從事“住房租賃、物業(yè)管理”等業(yè)務。

在平臺無力支付房租后，她們與房東協商無果，繼續(xù)留住在房屋內。而房東則帶來陌生人，直接在客廳中住下，后又拿來502膠水堵住了房門。“我們的解決方案房東接受不了，房東的解決方案我們接受不了。目前打算去社區(qū)調解室做進一步調解。直到提出雙方都滿意的方案。”娜娜無奈地表示。

另一方面，大多數房東出租的房子處于還貸狀態(tài)。每月仍需向銀行繳還貸款。如租客因長租公寓暴雷不愿退出房屋，房東也需每月承擔成倍增長的房貸壓力。長租公寓暴雷后，留給房東和租戶的只有一地雞毛。

天眼查近日發(fā)布的《房地產行業(yè)企業(yè)數據報告(2020)》提出，以工商登記為準，目前全國已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業(yè)約有170家，占相關企業(yè)總量的15%。其中，全國約有22%的長租公寓相關企業(yè)存在過經營異常，近5%的相關企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

從一開始的甲醛門、打隔斷、租金貸，到現在的現金流斷裂······不得不承認，自2017年起，曾經以“真房源”“優(yōu)質服務”“安心放心”為口號的長租公寓們，如今正面臨著口碑下滑、經營失利的困局。

專家:政府部門仍需多多“補課”，長租公寓應找到良性發(fā)展道路

《房地產行業(yè)企業(yè)數據報告(2020)》顯示，全國共有900余家長租公寓相關企業(yè)。其中，深圳市長租公寓相關企業(yè)最多，超過150家，占比16%以上。其次是上海、程度和北京市，均擁有超過50家的長租公寓相關企業(yè)。

“這兩年來國家在政策上引導租賃市場的發(fā)展，為給長租公寓產業(yè)的發(fā)展提供了非常大的成長空間，但對于長租公寓的運營和監(jiān)管，政府缺乏有效的管控措施，也沒有足夠的經驗可供參考。”中國城市經濟專家委員會副主任、國家高端智庫CDI資深研究員宋丁教授認為，近年來，全國長租公寓頻繁的暴雷現象并非偶然。

宋丁教授表示，長租公寓利用信息不對稱的優(yōu)勢，在簽租房合同時，三方一般采取“背靠背”的模式，房東和租戶無直接關系，分別與長租公寓簽合同。在這種模式下，長租公寓提前與房東簽訂長期合同，先高價租下房子，再以低價掛牌出租。

那么，中間的差價要怎么彌補呢?宋丁教授表示，“這些公司通過大量收購占有房源，從而尋求金融機構給予大額貸款支持，進而開展下一步的擴張，占領更多市場空間，再獲得更大的金融資金支持。”

然而，今年疫情以后，租房子的租客明顯減少，長租公寓從業(yè)主那里高價收來的房子租不出去，導致長租公寓普遍承受著很大的資金壓力。“高收低租來的房子潛藏著很大的風險，一味不惜成本地收購房源，一旦出現租金價格的波動，引起資金鏈斷裂，長租公寓就只有暴雷了。”宋丁教授表示。

對于今年陸續(xù)發(fā)生的長租公寓暴雷事件，中央和地方政府都紛紛出臺相應規(guī)范。9月，中央發(fā)布《住房租賃條例》征求意見稿，其中明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人(房東)租金高于收取承租人(租客)租金，或是收取租客租金周期長于給付房東租金周期等高風險經營行為的，應將其列入經營異常名錄，并加強對租金、押金使用等經營情況的監(jiān)管。

宋丁教授表示，過去，租賃市場以民間零散租賃為主，長租公寓近幾年才出現，沒有可供參考的監(jiān)管經驗。因此，政府在長租公寓監(jiān)管上仍需多多“補課”。他建議，政府部門應在監(jiān)管措施上進行深入調研，找到問題的癥結，再有針對性地提出一系列監(jiān)管措施。讓長租公寓在政府的保護和監(jiān)管下，健康的、穩(wěn)定的、合法的成長。“長租公寓企業(yè)也應找到一條合法的、正規(guī)的、穩(wěn)健的、符合市場需要的路線，才能長遠發(fā)展。”他表示。

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