深圳上半年的一手住宅市場表現(xiàn)如何?在需求端，深圳上半年一手住宅實現(xiàn)近3年來“最高半年度成交量”，共成交17681套/172萬平方米，同比分別增長38.1%和33.6%;在供應(yīng)端，今年上半年，深圳住宅月度獲批預(yù)售量幾乎保持著一路上升的“旋律”。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為，下半年全市一、二手住宅的備案量仍有望處于較高水平。

　　新增獲批住宅??月度預(yù)售量直線上升

　　今年上半年，深圳新增獲批住宅預(yù)售套數(shù)和面積同比均大幅增長五成以上，且總體上呈逐月上升態(tài)勢。美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳全市共有29個新增預(yù)售項目含住宅產(chǎn)品。其中，住宅總獲批套數(shù)約為1.93萬套，較去年同期增長六成以上，占獲批房源總套數(shù)的比例升至59.1%。根據(jù)對官方公布的數(shù)據(jù)整理，除了春節(jié)所處的2月僅有不足500套之外，其余各月從1月開始，每月分別獲批2251套、2952套、3352套、3768套和4802套住宅，呈現(xiàn)直線上升勢頭。

　　值得注意的是，今年上半年全市新增預(yù)售均價10萬元/平方米以上的含住宅的3個項目全部來自南山區(qū)，分別為天鵝湖花園三期、半島城邦花園四期和海境界家園二期。上述3個項目共新增獲批住宅1873套/22.7萬平方米，而去年全年僅獲批海上世界雙璽花園這一個均價10萬元/平方米以上的項目，計167套/5.8萬平方米。

　　一手住宅??上半年成交量創(chuàng)3年新高

　　今年上半年全市共簽約成交一手住宅17681套/172.05萬平方米，同比去年上半年分別增長38.1%和33.5%。同時，這也是自2016年下半年以來連續(xù)6個半年度中最高的半年度成交量。從預(yù)售供應(yīng)與成交量的關(guān)系來看，預(yù)售供應(yīng)的顯著增加帶來了成交量的增加。分區(qū)域來看，寶安和龍崗仍為新房成交的主力區(qū)，兩區(qū)總成交量占全市超八成。按月份來看，5月和6月的成交量居于上半年月度成交量的前兩位。

寶安龍崗為一手房成交主力區(qū) 總成交量逾八成（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

　　在調(diào)控措施并未放開的情況下，為何今年上半年深圳樓市成交量明顯上升?美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹分析認(rèn)為，調(diào)控政策帶來的心理影響的邊際效應(yīng)逐漸降低，剛需客戶陸續(xù)開始入市，形成了成交量的上升。另外，5至6月份，受年中房企沖刺業(yè)績及新盤定價謹(jǐn)慎影響，房企推盤速度明顯加快也是促使上半年成交量上升的另一個因素。

　　深圳中原研究中心認(rèn)為，上半年深圳新房市場出現(xiàn)分化，低價位成交量占比逐步提升，而中等價位占比下滑，改善型客戶觀望情緒濃厚，豪宅熱度下滑不及去年，但成交依然較好。二季度開始，房地產(chǎn)信貸有所收緊，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)資金流入的管控加強(qiáng)。下半年成交可能會有波動，但幅度不大。

　　二手住宅??非深戶購房占比為歷史最低

　　2019年上半年，深圳二手住宅共成交31160套，面積約256.4萬平方米，套數(shù)和面積分別較2018年上半年下滑7.5%和7.4%，較2018年下半年上升0.8%。上半年二手住宅均價為52543元/平方米，較去年均價上升4.2%。

　　從歷年成交走勢看，各區(qū)成交量在2018年止跌回升，但幅度不大。今年上半年雖然市場回升，但只有鹽田和寶安超過去年全年成交的50%。

　　面積上來看，上半年住宅產(chǎn)品60—90平方米的剛需成交占比49%，與去年同期持平，90—144平方米單位占比上升2%。龍崗、寶安等成交占比上升，以中等和大戶型居多。戶型上來看，1房、2房中小戶型的成交占比較去年下滑，超過2房戶型成為最受歡迎的戶型。

　　上半年，二手房市場深戶購房占比進(jìn)一步提升至77%，較去年提升近2%，非深戶購房占比為歷史最低。

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