現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價的種類解析

　　房產(chǎn)估價的種類

　　一、 居住房地產(chǎn)估價(分普通住宅、高檔公寓、別墅)

　　1、影響居住房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素：交通條件、生活服務設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安環(huán)境、城市大配套設(shè)施條件、人文環(huán)境等。

　　2、影響居住房地產(chǎn)價格的個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級、裝修、設(shè)施與設(shè)備、質(zhì)量、朝向與樓層、戶型、產(chǎn)權(quán)情況。

　　3、各種類型的居住房地產(chǎn)區(qū)域影響因素不同，估價時還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價值越大。

　　二、 商業(yè)房地產(chǎn)估價(含餐飲)

　　1、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點。

　?、俳?jīng)營內(nèi)容多。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的資本化率。

　?、谵D(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)所有人的身份委托估價。注意轉(zhuǎn)租的合法性。

　?、垩b修高檔而復雜。有些地方，買下或租下別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮到這種因素。

　　2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：繁華程度、交通條件(公交通達度、交通便捷度)。

　　3、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素：臨街狀況、內(nèi)部格局(分割出租的，要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉(zhuǎn)租的可能性(轉(zhuǎn)租將影響投資商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值)。

　　4、餐飲房地產(chǎn)估價：搜集包間數(shù)、座位數(shù)、就餐次數(shù)、人均消費額等;經(jīng)營成本：保險費、成本、工資、應扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。

　　三、 商務辦公房地產(chǎn)(寫字樓)估價

　　1、影響商務辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素。除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要因素外，還有：

　　①是否位于中央商務區(qū)或政府機構(gòu)附近。

　　②交通條件、停車條件。商務辦公房地產(chǎn)與機場、火車站之間的交通方便程度。

　?、壑車h(huán)境。整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛。

　　2、影響商務辦公房地產(chǎn)的主要個別因素。

　?、偻庥^：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。②內(nèi)部裝修;③設(shè)備、設(shè)施;④是否具有智能化辦公條件;⑤滿足不同公司的不同要求;⑥物業(yè)管理條件。對于商業(yè)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。

　　四、 旅館房地產(chǎn)估價(含娛樂)

　　1、旅館房地產(chǎn)及其估價特點：旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價時，也是估算其整體價值的情況居多。

　　注意：單獨估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產(chǎn)的價值是沒有意義的。

　　由于同類型旅館的價值在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標床位數(shù)或房間數(shù)常?？梢宰鳛楣纼r的指標。

　　綜合性旅館房地產(chǎn)一般按各部位設(shè)置多種服務功能，其收益包括：各種服務功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產(chǎn)生的間接收益。該類房地產(chǎn)一般不能參照市場租金水平分割單獨估價。

　　2、影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、周圍環(huán)境。

　　3、影響旅館房地產(chǎn)的主要個別因素：設(shè)施設(shè)備及用具、經(jīng)螢管理。

　　4、搜集資料：房價的標準、出租率(入住率)、潛在收益和實際收益、其他收益、餐飲、休閑設(shè)施、廣告收益;支出：客觀成本、裝修、更新、維修、保險費等。

　　五、 工業(yè)房地產(chǎn)估價

　　1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點。①涉及的行業(yè)多;②非標準廠房多，單價相差大;③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價;④受腐蝕的可能性大。

　　2、工業(yè)房地產(chǎn)估價常采用的方法。市場比較法(適用于標準廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設(shè)備基礎(chǔ)，要分別估算，扣除設(shè)備基礎(chǔ)價值)。

　　由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點，所以估價時多采用成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：一是參考預算價格計算;二是利用標準廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出。

　　3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。

　　4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個別因素：用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。

　　六、 特殊用途房地產(chǎn)估價

　　即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權(quán)，因此最理想的估價方法應該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產(chǎn)估價時已經(jīng)考慮了專營權(quán)的價值。如：加油站和停車場。應撥離出特許經(jīng)營權(quán)的收益，即超額剩余價值。